2017年的房地产接近尾声，这一年很多房企都赚得盆满钵满。
这几天不少房企都相继公布了前三季度的销售数据，他们当中有的三个季度的销售额就超过了去年全年的销售额。但对于房地产来说，2017年可能是一个关键的分水岭，以往高周转的开发模式或将被终结，大量开发商将在2018年迎来大考。
数据显示，2015年是房地产融资的高潮，而明年则陆续进入了偿债期。在穆迪评级的52家房企中，有7成将在明年到期。
如果只是单纯的偿债期到来，房企当能应付，毕竟他们在这方面相当专业。可未来房企可不仅仅仅是债务问题，而是债务和销售两头受限。
债务方面，房企通常都喜欢借新还旧，在市场火热的时候，新的融资成本或许更低，能帮助房企降低负债率。但现在即使是借新还旧，债务率也肯定是不断提高。
更麻烦的是其实是销售，房企能够稳定的滚雪球，靠的就是销售。但现在的问题是，房地产这个市场已经变了，一二线楼市已经哑火，三四线楼市也已经告别了爆发期。整个市场现在是增长逐渐乏力，房子卖不出去，房企手中的那些储备可就不再是宝贝了，而是累赘。未来势必有一大批中小房企会因为流动性不足而被迫离场。
中小房企离场是肯定的，大房企还得继续玩下去。要继续玩就得接受房地产新的规则，一线城市大部分的土地出让规则已经大变，比如北京（楼盘），除了共有产权房用地，普通商品房用地全都是“限地价竞房价”、一边是成本不断增加，一边是销售价格上不去。房企会越发觉得无利可图。即使是北京这样的城市，10月份也已经有6块地无人问津而被迫终止出让。这些都说明房企对未来的商品房销售缺乏足够的信心，要知道在北京这种城市拿地，基本上都是实力房企，他们都没有十足的信心，房地产市场的预期有多差，可见一斑。
举几个例子吧。房地产行业一向喜欢冒险的孙宏斌，现在口风也变了，他表示下半年不再拿地，降低负债才是未来几年的重点。这背后是融创的融资环境趋于恶化。大家都知道，前段时间标普和惠誉将融创列入负面观察名单，原因就是因为孙宏斌吃下了万达的文旅和酒店，代价超过438亿，一下子让融创负债水平增加了不少。
而泰禾和富力这两家房企更是因为高负债被重点关注。
富力也是因为超200亿接盘了万达的酒店项目导致流动性备受质疑，截至今年前三季度，富力账面销售收入近594亿，但其欠款却已经超过了1309亿。
至于泰禾，这家房企一直试图弯道超车，手段也是非常明确，那就是在市场平淡期通过杠杆累计大量的储备，在市场爆发期大量销售，从而做大市场份额。目前泰禾的负债率达到了310%，是房地产行业*的。但这家房企上半年才卖了83亿，利润不过9亿。
房企要想打开局面，最关键的出路还是在于销售。但从2015年到2017年上半年，居民的购房能力基本上都提前释放了。在这种情况下，有些开发商动起了歪心思，比如给购房者提供假手续，有的甚至提供购房资金。这种情况虽然帮助开发商销售了房子，回笼了资金。但对整个房地产行业的安全却是十分不利的。
管理层自然看到了这一点。据*的消息显示，目前住建部央行银监三部门已经联合开始新一轮的清查，通知也已经下发。这次的目标直指两点，一是开发商给购房者提供短期融资服务，二是消费贷和网络小贷平台等流入房地产的资金。
这次清查不同于以往，对于开发商来说，一旦被查出存在相关行为，他们将面临实质性惩罚，包括但不限于列入失信名单、收紧银行融资等。
总之，2018年的房地产，房企压力相当大。小房企被收购的例子会越来越多，大房企开始放弃以往的激进策略，转而以稳健渡过寒冬。在众多出路都被堵住的情况下，务实的房企会主动放下身段，以价换量。
而作为购房者，现在应该把握好现金流，收收心思，等房地产市场继续发酵一段时间。我们有理由相信，接下来有利于购房者的消息会越来越多。
(出处：和讯网 2017年10月30日)
